Sitelerde iş neden farklı yürür?
Müstakil bir evde tıkanıklık bir kişinin sorunudur. Bir sitede ise aynı tıkanıklık, onlarca hanenin ortak sorunudur ve çözümü teknik olduğu kadar yönetimsel bir süreçtir.
Bunu şöyle görüyoruz: müstakil evde ekip gelir, işi yapar, gider. Sitede ise işten önce kararın kim tarafından verileceği, ortak alanda çalışma iznini kimin vereceği, sakinlere ne zaman duyurulacağı, otoparktaki araçların nasıl çekileceği ve zeminin nasıl korunacağı konuşulur. Teknik kısım çoğu zaman en kolay kısımdır.
Bu yüzden site ve rezidanslarda çalışırken muhatabımız genellikle yönetici ya da yönetim kurulu üyesidir. Aşağıdaki başlıklar, o muhatabın planlama yaparken ihtiyaç duyduğu şeyleri sırasıyla ele alıyor.
Ortak alan mı, bağımsız bölüm mü? Sorumluluk çerçevesi
Bir sitede en sık tartışılan konu, çıkan masrafın kime ait olduğudur. Bunun hukuki tarafı hakkında kesin hüküm vermek bize düşmez; ancak sahada gördüğümüz genel çerçeve şudur.
Kat mülkiyeti mevzuatı ve sitenin kendi yönetim planı, ortak alanları ve bağımsız bölümleri ayırır. Kaba bir ayrım olarak:
- Bağımsız bölüm içi tesisat — dairenin kendi lavabo, banyo, mutfak giderleri ve süzgeçleri. Genellikle bağımsız bölüm malikini ilgilendirir. Bu tip işler için gider açma kapsamına giriyoruz.
- Bina ana kolonu ve ortak hatlar — birden fazla daireyi etkileyen dikey ve yatay hatlar, bodrumdaki toplama hatları. Genellikle ortak gider sayılır.
- Site içi altyapı — logarlar, terfi çukurları, otopark drenajı, bahçe hatları, varsa foseptik. Bunlar tipik olarak ortak alandır.
Ancak bu ayrım her sitede birebir aynı işlemez. Belirleyici olan, sitenin yönetim planı ve varsa genel kurul kararlarıdır. Bazı sitelerde kolon içindeki belli bir noktaya kadar olan kısım daireye, sonrası ortak alana yazılır. Bazı sitelerde ise tıkanıklığın sebebi tespit edilebiliyorsa masraf sebep olan bağımsız bölüme yansıtılır.
Bizim yaptığımız şey, işin nerede yapıldığını ve neyin bulunduğunu net şekilde raporlamaktır. Sorumluluğun kime ait olduğu kararı yönetimindir; biz yalnızca o kararın dayanacağı teknik bilgiyi sağlarız. Tereddütlü durumlarda site avukatına veya profesyonel yönetim şirketine danışmanızı öneririz.
Çalışma öncesi izin ve bildirim
Ortak alanda yapılacak bir müdahale, yönetimin bilgisi dışında başlamamalıdır. Bunu hem yönetimin hem de kendimizin lehine bir kural olarak uyguluyoruz.
Bir daire sakini doğrudan bizi arayıp ortak hatta müdahale istediğinde, önce yönetimin bilgisi olup olmadığını sorarız. Sebebi basit: ortak alandaki bir müdahalenin bedeli ortak gidere yansıyacaksa, kararın da yetkili kişi tarafından verilmiş olması gerekir. Aksi hâlde iş biter, fatura ortada kalır.
Yöneticiler için pratik öneri: ortak alan müdahalelerinde kimin çağrı yetkisi olduğunu önceden yazılı hâle getirin. Örneğin "ortak hatlarda dış firma çağırma yetkisi yöneticidedir, yöneticiye ulaşılamadığı acil durumlarda yönetim kurulu üyelerinden biri karar verebilir" gibi tek cümlelik bir kural, gece yarısı yaşanan bir taşmada çok işe yarar.
Ayrıca güvenlik ve kapıcı personelinin de bilgilendirilmesi gerekir. Araç geldiğinde bariyerde bekleyip yöneticiye ulaşmaya çalışmak, ortalama 30 dakikada varan bir ekibin kazandığı zamanı kapıda kaybettirir.
Sakinlere duyuru ve zamanlama
Planlı bir çalışmaysa sakinleri önceden bilgilendirmek, işin en az teknik kısmı kadar önemlidir. Duyuruda şu bilgilerin bulunması iş akışını belirgin şekilde kolaylaştırır:
- Tarih ve tahmini saat aralığı. "Sabah" değil, "09.00 – 12.00" gibi.
- Etkilenecek alan. Hangi blok, hangi otopark katı, hangi rampa.
- Araç boşaltılması gereken park yerleri. Plaka bazında duyurmak en hızlı yöntemdir.
- Su kullanımı kısıtı olacak mı? Ana hatta çalışılacaksa belirli bir süre gider kullanılmaması istenebilir.
- Kimin muhatap olduğu. Sakinlerin sorularını ekibe değil, tek bir kişiye sorması işi hızlandırır.
Zamanlama konusunda deneyimimiz şu: site çalışmaları için en verimli aralık genellikle hafta içi sabah saatleridir. Otoparklar en boş, sakinler en az etkilenir durumdadır. Akşam ve hafta sonu çalışmalarında otopark doluluğu manevrayı zorlaştırır.
Elbette acil durumlar bunun dışındadır; 7 gün 24 saat, resmî tatiller dahil çalışıyoruz ve gece yarısı gelen taşma çağrılarının planlamayı bekleme lüksü yoktur.
Otopark, peyzaj ve yaya aksında zemin koruması
Sitelerin en hassas noktası zemindir. Kilit taşı, dekoratif beton, epoksi kaplı otopark zemini ve peyzaj alanları ağır araç taşımak için tasarlanmaz. Zemin tamiri, çoğu zaman yapılan işin kendisinden daha pahalıya gelir.
Bu yüzden site içi çalışmalarda önceliğimiz erişimi zemini zorlamadan sağlamaktır:
- Aracın yükü. Mini vidanjörün zemin yükü standart vidanjöre göre belirgin şekilde düşüktür. Kilit taşı ve peyzaj alanlarında çok daha güvenlidir.
- Hortumla çalışma. Zemini riskli gördüğümüzde aracı sert zeminde bırakır, iş noktasına 50 metreye kadar hortum çekeriz. Site içi bahçe ve yaya akslarında en sık kullandığımız yöntem budur.
- Manevra alanı. Dar dönüşlerde geri manevra yerine ileri çıkış tercih edilir; bordür üzerinden geçmemeye özen gösterilir.
- Epoksi ve boyalı zeminler. Kapalı otoparklarda hortum sürtünmesi ve olası damlamaya karşı serme ve koruyucu kullanılır.
- Havalandırma. Kapalı otoparkta çalışırken egzoz ve koku yönetimi için havalandırmanın çalışır durumda olması istenir.
Kapalı otoparklarda karşılaşılan sorunların tamamını mini vidanjör hizmet sayfamızda ayrıca ele aldık.
Terfi çukuru ve ortak hat bakımı
Çok katlı yapılarda bodrum kat giderleri şebeke kotunun altında kalır. Bu yüzden atık su bir terfi çukurunda toplanır ve pompalarla yukarı basılır. Site altyapısında en çok sorun çıkaran nokta burasıdır.
Terfi çukurlarında tipik olarak şunlar görülür:
- Çukur dibinde zamanla biriken çamur ve katı atık, pompanın emişini kısar.
- Islak mendil ve bez parçaları pompa çarkına dolanır; pompa döner ama su basmaz.
- Şamandıra tortu içinde kalır, seviye yükselse bile pompa devreye girmez.
- İki pompalı sistemlerde bir pompa aylardır arızalıdır ve kimse fark etmez; çalışan pompa da arızalanınca otoparkı su basar.
Bu listedeki her madde önceden fark edilebilir. Terfi çukurunun periyodik olarak boşaltılıp dibindeki çamurun alınması, pompaların ve şamandıraların kontrolü, kapak contalarının gözden geçirilmesi rutin bir bakım işidir.
Aynı şekilde site logarlarının ve ortak yatay hatların yılda bir kez kontrol edilip gerektiğinde yıkanması, kök girişi ve yağ birikimini büyümeden yakalar. Detaylar için logar açma sayfamıza bakabilirsiniz.
Periyodik bakım anlaşması yıllık maliyeti neden düşürür?
Sitelerde en pahalı iş, planlanmamış iştir. Bunun sebebi yalnızca acil müdahalenin kendisi değil, etrafında biriken maliyetlerdir.
Bir taşma yaşandığında ortaya çıkan kalemler tipik olarak şunlardır: acil müdahale, temizlik ve dezenfeksiyon, su almış eşya ve elektrik panosu hasarı, otopark epoksi zemininin onarımı, asansör kuyusuna su inmişse asansör servisi, sakin şikâyetleri ve zaman kaybı. Müdahalenin kendisi bu listenin genellikle en küçük kalemidir.
Planlı bakımın yaptığı şey, bu listenin oluşmasını engellemektir:
- Sorun büyümeden yakalanır. Daralmış bir hat yıkandığında mesele bitmiştir; aynı hat tamamen tıkandığında iş kazıya kadar gidebilir.
- Çalışma planlı saatte yapılır. Otopark boşken, sakinler haberdarken, acil çağrı koşullarında değil.
- Yapının geçmişi bilinir. Hattın nereden geçtiğini, hangi logarın sorunlu olduğunu, terfi çukurunun ne sıklıkla dolduğunu bilen bir ekip işe sıfırdan başlamaz.
- Bütçe öngörülebilir olur. Yönetim, yıllık işletme projesini yaparken bu kalemi tahmin edebilir; sürpriz gider kalemi oluşmaz.
Bakım periyodu yapının büyüklüğüne, daire sayısına, foseptikli olup olmadığına ve geçmiş sorun sıklığına göre belirlenir. Bunu sitenin gerçek kullanımına göre konuşuyoruz; kanalizasyon bakım anlaşması sayfamızda kapsamı ayrıntılı anlattık.